Dobrý deň kolegyne a kolegovia. Včera som bol na obhliadke dvojizbového
bytu s loggiou. Na liste vlastníctva je zapísaný s podlahovou plochou 49,71
m2 bez plochy loggie cca 3,5 m2. V skutočnosti je však loggia spojená s
kuchyňou tak, že z pôvodného obvodového panela bolo odstránené okno s
balkónovými dverami ( murivo zostalo) a loggia je v prednej časti celo
zasklená v časti nad parapetom – ktorý je zvnútra zateplený. Pohľad z vonku
ako zasklená loggia, bytovka je zateplená a tieto stavebné zásahy robil
predchádzajúci majiteľ. Započítať ju do podlahovej plochy bytu alebo nie?
Poprosím o nejaké návrhy, prípadne postupy. Ďakujem za odpovede.
7 odpovede
dovolil by som si nesuhlasit.
Je pravda, ze stavby musia splnat podmienky a zakladne poziadavky na stavby podla stavebneho poriadku, ale ak raz vlastnik bytu takuto upravu urobil a zahrnul loggiu do vykurovanej plochy, uz to nie je loggia. A to ze nie je stavebne povolenie neznamena, ze nieco neexistuje… jeine co mozeme urobit je skonstatovat nesulad a absenciu zakladnej dokumentacie stavebnej upravy, ale zapocitat to do podlahovej plochy podla mna treba.
Soltys
Maju susedne byty nad a pod loggiou tiez loggiu, teda exterier? Je v tom pripade zatepleny aj strop a podlaha ohodnocovaneho bytu v mieste byvalej loggie, kedze nad a pod nou je exterier? Ma vlastnik bytu stavebne povolenie na takuto upravu?
Ak nie, tak to nie je podlahova plocha bytu ale stale loggia, technicky aj pravne.
S pozdravom
Ing. Erik Majerník
Tiez by som uvazoval realitu a nie fikciu z minulosti, napokon ako by sme zmerali podlahovu plochu ktora bola pred upravou, ak neostanu zvysky obvodoveho muriva?
Napokon, aj loggiu sme zvyknuti zapocitavat do kv v polozke “ostatne” , takze v tomto pripade to neurobime, ale do PP zahrnieme aj byvalu loggiu. Samozrejme ak ma plnohodnotne
zhotovene obvodove konstrukcie.
V porovnani pravneho stavu konstatujeme nesulad, v udajoch katastra konstatujeme nesulad (urcite nie su spravne urcene spoluvlastnicke podiely)
a ak nie je ziadna dokumentacia, tak aj do analyzy rizik.
Soltys
Pozdravujem, aké doklady sú k tomu? Ak sa z loggie stala súčasť kuchyne,
tak započítať skutočné rozmery kuchyne – je to miestnosť slúžiaca na
bývania, na loggi sa nebýva…
P.j.
Dobrý deň pán Drobný, zo skúsenosti viem že asi táto zmena neprešla stavebným konaním, a podľa zápisu resp. podielu na LV ani zmenou podielov v katastri, takže to je problém.
Hodnotiť by sme mali skutkový stav, často sú podiely stanovené nesprávne ( napr. bez pivníc), čo sa dá obhájiť, nakoľko hodnote bytu bez pivnice a s pivnicou je určite rozdielna. V tomto prípade sa však jedná o niečo iné, pri dedičskom konaní to nebude nikto riešiť, ale pre záložné právo alebo iný „vážny“ úkon sa nedá konštatovať že nehnuteľnosť je technicky aj právne OK, nakoľko to nie je pravda.
Osobne by som to riešil asi konzervatívne – t.j. konštatovať aký je stav, a v tomto prípade by som ohodnocoval podľa právneho stavu s poznámkou/komentárom prečo. Nakoniec Všh na základe porovnania by mala korešpondovať s reánou cenou bytu na realitnom trhu, kde sa dá väčšia plocha oproti právnemu stavu zohľadniť. Ale to už je na každom ako sa rozhodne.
Juraj Šinka
Ak mu to stavebný úrad skolauduje, tak bude musieť zmeniť spoluvlastnícke
podiely všetkých bytov a potom sa ta loggia resp. časť kuchyne zahrnie do
podlahovej plochy bytu.
Ing. Milan Valko
Svätoplukova 2726/19
05801 Poprad
mobil: +421 905 442 688
