Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Registrácia na daňovom úrade, oslobodenie prvých 500 €, správne uplatnenie výdavkov či dodržanie termínov.

Práve tu vznikajú chyby, ktoré vás môžu stáť zbytočné peniaze a pokuty. V článku vám jednoducho a zrozumiteľne ukážeme, čo všetko si treba postrážiť, aby ste mali daň z prenájmu v poriadku.

Žiadosť o registráciu na daň z príjmov

Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Inak povedané, štátu treba oficiálne oznámiť, že ste začali prenajímať a získať tak povolenie na začatie prenajímania nehnuteľnosti.

Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Ak prenajímate iba pozemok, registračná povinnosť sa vás netýka.

Vzor tlačiva „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia“ je k dispozícii na portáli finančnej správy a na každom daňovom úrade.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov považuje za zdaniteľný príjem, ktorý je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby.

Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2026. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2026 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9. 2026, ak máte príjem zo zahraničia.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto v daňovom priznaní uvádzate len príjem presahujúci sumu 500 eur.

Príklad: Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eurá. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Musí podať daňové priznanie?

Áno, musí.

Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur. Do základu dane sa mu teda započíta suma 6 100 eur (6 600 – 500).

Keďže jeho zdaniteľné príjmy za rok presiahli hranicu 2 876,90 eur, vzniká mu povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typu B.

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. V tomto prípade však nie ste účtovnou jednotkou, a preto nemáte povinnosť prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy.

Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky. Inými slovami, do daňových výdavkov zahrniete len tú časť výdavkov, ktorá patrí k príjmu, ktorý sa skutočne zdaňuje.

Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. V akej výške si ich môže uplatniť v daňovom priznaní?

Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Zdaniteľný príjem z prenájmu teda predstavuje 6 940 eur (7 440 – 500).

Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky. Do daňových výdavkov si preto môže uplatniť sumu 2 098,79 eur [(6 940 : 7440) x 2 250].

Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. Rovnako od toho závisí aj administratívna náročnosť vedenia daňovej evidencie alebo účtovníctva.

POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP.

Výdavky pri prenajímanej nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku

V prípade, že nehnuteľnosť nemáte zaradenú do obchodného majetku, môžete si v daňovom priznaní uplatniť:

• výdavky za spotrebu energií (elektrická energia, voda, plyn, teplo),
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby,
• výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, odvoz smetí, poplatky za strážnu službu, poplatky za internet, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za povinnú správu bytového domu a podobne.

Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn. výdavok je preukázateľné vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov a zaúčtovaný v daňovej evidencii alebo v účtovníctve.

​Výdavky pri prenajímanej nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

V prípade, že nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku, môžete si v daňovom priznaní uplatniť výdavky za:

• obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov),
• technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby,
• spotrebu energií (elektrická energia, voda, plyn, teplo),
• služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, odvoz smetí, poplatky za strážnu službu, poplatky za internet, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za povinnú správu bytového domu a podobne,
• úroky z úverov a pôžičiek poskytnutých na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti zaplatených po zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku,
• daň z nehnuteľnosti,
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.

Nezdaniteľná časť základu dane pri prenájme

Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.

Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je:

• 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 48 441,43 eura ročne,
• 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 48 441,43 eura ročne.

Táto hranica vychádza z 176,8-násobku platného životného minima, ktoré sa pre rok 2025 používa pri výpočte dane z príjmov.

Zaplatenie dane z príjmov

Daň z príjmov môžete zaplatiť bezhotovostným prevodom na číslo účtu, ktoré sa skladá:

• z predčíslia 500208,
• zo základného čísla účtu označujúceho váš osobný účet daňovníka,
• z identifikačného kódu Štátnej pokladnice, ktorý je 8180,
• za zdaňovacie obdobie 2024 uveďte variabilný symbol 1700992025.

Daň z prenájmu nehnuteľnosti v appke KROS Daňové priznania

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Hotové daňové priznanie môžete vytlačiť a odovzdať na daňovom úrade alebo exportovať do xml formátu a podať elektronicky na portáli finančnej správy.

Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO. Ak máte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, program vám vypočíta aj výšku odpisov za príslušné zdaňovacie obdobie.