Rozhodli ste sa prenajať svoj byt, dom, či inú nehnuteľnosť? Na čo všetko treba myslieť a aké daňové povinnosti vás v pozícii prenajímateľa čakajú?
Oznámenie daňovému úradu
V prípade, že ste fyzická (súkromná) osoba a prenajímate nehnuteľnosť, máte povinnosť oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu a získať tak povolenie na začatie prenajímania nehnuteľnosti. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda, alebo o ňom ani nevie, a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Ak prenajímate iba pozemok, registračná povinnosť sa vás netýka.
Vzor tlačiva „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia“ je k dispozícii na portáli finančnej správy a na každom daňovom úrade.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov považuje za zdaniteľný príjem, ktorý je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby.
Daňové priznanie ste povinní podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2022 presiahol sumu 2 289,63 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2023. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2023 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9. 2023, ak máte príjem zo zahraničia.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto v daňovom priznaní uvádzate len príjem presahujúci sumu 500 eur.
Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2022 príjem z prenájmu bytu vo výške 2 500 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Má povinnosť podať daňové priznanie?
Daňovník si z príjmu z prenájmu uplatní oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 500 – 500), t. j. po odpočítaní bude zdaniteľný príjem z prenájmu predstavovať sumu 2 000 eur. Keďže úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka nepresiahol sumu 2 289,63 eura, nie je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. V tomto prípade však nie ste účtovnou jednotkou, a preto nemáte povinnosť prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy.
Sumu výdavkov ste povinní prepočítať rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zahrnovaných do základu dane (po odpočítaní oslobodených 500 €) v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu nehnuteľnosti.
Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2022 príjem z prenájmu bytu vo výške 5 400 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 1 560 eur. V akej výške si môže uplatniť výdavky v daňovom priznaní?
Suma zdaniteľného príjmu z prenájmu bude vo výške 4 900 eur (5 400 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky si daňovník musí prepočítať rovnakým pomerom a v daňovom priznaní si uplatní sumu 1 415,56 eur [(4 900 : 5 400) x 1 560].
Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. Rovnako od toho závisí aj administratívna náročnosť vedenia daňovej evidencie alebo účtovníctva.
Výdavky pri prenajímanej nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku
V prípade, že nehnuteľnosť nemáte zaradenú do obchodného majetku, môžete si v daňovom priznaní uplatniť výdavky za:
- spotrebu energií (elektrická energia, voda, plyn, teplo),
- zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby,
- služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, poplatky za internet, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za povinnú správu bytového domu a podobne.
Výdavky pri prenajímanej nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
V prípade, že nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku, môžete si v daňovom priznaní uplatniť výdavky za:
- obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov),
- technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby,
- spotrebu energií (elektrická energia, voda, plyn, teplo),
- služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, poplatky za internet, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za povinnú správu bytového domu a podobne,
- úroky z úverov a pôžičiek poskytnutých na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti zaplatených po zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku,
- daň z nehnuteľnosti,
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
Nezdaniteľná časť základu dane pri prenájme
Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.
Sadzba dane pri prenájme nehnuteľnosti
Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je:
- 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 38 553,01 eura (176,8 – násobok sumy platného životného minima vrátane),
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 38 553,01 eura (176,8 – násobok sumy platného životného minima vrátane).
Zaplatenie dane z príjmov
Daň z príjmov môžete zaplatiť bezhotovostným prevodom na číslo účtu, ktoré sa skladá:
- z predčíslia 500208,
- zo základného čísla účtu označujúceho váš osobný účet daňovníka,
- z identifikačného kódu Štátnej pokladnice, ktorý je 8180,
- za zdaňovacie obdobie 2022 uveďte variabilný symbol 1700992022.
Daň z prenájmu nehnuteľnosti v TAXE
Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v programe TAXA aj sami. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Stačí zadať príjmy a výdavky z prenájmu a program sa o výpočet dane postará. Potom už stačí daňové priznanie len vytlačiť a podať na daňovom úrade alebo exportovať a podať elektronicky na portáli finančnej správy.
Svoje financie t. j. príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO. Ak máte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, program vám vypočíta aj výšku odpisov za príslušné zdaňovacie obdobie.
