Chystáte sa stavať? Zmeny v legislatíve sa dotknú aj samotného procesu získania stavebného povolenia. Ako to funguje dnes a čo bude nové? Na to, ako sa po novom dopracujete k stavebnému povoleniu sme sa spýtali advokáta JUDr. Petra Kotvana.
Ako získať informácie o parcele?
Ak dnes chcete získať informácie o nejakej parcele, požiadate obec o tzv. územnoplánovaciu informáciu („UPI“). UPI nie je nikde definovaná a je akýmsi výpisom z aktuálneho územného plánu. Nie každá obec má územný plán v aktualizovanom znení, preto nie je vždy úplne jednoduché sa v územných plánoch vyznať.
Aby ste si overili informácie z UPI, musíte si pozrieť aspoň konkrétne regulatívy funkčného využitia a priestorového usporiadania, zistiť, či ide o stabilizované alebo rozvojové územie, spraviť si ako stavebník zámer a požiadať obec o záväzné stanovisko. Obec vám ho dá alebo nedá a odôvodnenie je mnohokrát arbitrárne. Odvolať sa voči nemu nemôžete a s negatívnym záväzným stanoviskom sa ťažko žiada a presviedča stavebný úrad, že zámer je v súlade s územným plánom.
UPI po novom
Podľa nového zákona o výstavbe bude UPI definovaná ako „Výpis záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie“. Elektronický výpis záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie obsahuje regulačný list a výrez regulačného výkresu vrátane legendy príslušného priestorovo-funkčného celku alebo jeho priestorovo-funkčnej časti, v ktorom sa nachádza pozemok alebo vymedzené územie, pre ktoré sa žiada alebo používa výpis.
Tak ako dnes, keď kliknete na parcelu napr. na portáli zbgis.skgeodesy.sk a nájdete v nej informácie o parcele v rozsahu verejných údajov katastra, v budúcnosti tak v informačnom systéme Urbion bude oveľa viac informácií k parcele. Nájdete v ňom, viď § 25 ods. 6 zákona o územnom plánovaní (č. 200/2022):
- územnoplánovacie podklady,
- územnoplánovaciu dokumentáciu a údaje o jej schválení orgánom územného plánovania,
- vybrané údaje katastra nehnuteľností v rozsahu potrebnom pre činnosti územného plánovania a výstavby,
- základnú bázu údajov pre geografický informačný systém,
- priestorové údaje a služby priestorových údajov vrátane ich metaúdajov,
- údaje dopravnej infraštruktúry, údaje technickej infraštruktúry,
- vybrané údaje rozhodnutí a opatrení stavebných úradov,
- dokumentáciu stavby podľa zákona o výstavbe.
Dôležité termíny
Informačný systém Urbion bude však musieť byť najprv naplnený údajmi. Koncepcia územného rozvoja Slovenska by sa do neho mala dostať do 31. 3. 2027. Koncepcie územného rozvoja regiónov do 31. 3. 2028. Následne budú všetky obce povinné obstarať a schváliť územný plán obce do 31. 3. 2032. Tie obce, ktoré to nestihnú, stratia možnosť vydávať záväzné stanoviská a ich vyjadrenia budú mať iba odporúčací charakter.
Povinnosť obcí od 1. apríla 2024
Po novom budú územné plány v jednotnom formáte a budú strojom čitateľné. Vlastníci, správcovia a prevádzkovatelia stavieb dopravnej infraštruktúry a technickej infraštruktúry majú povinnosť sprístupniť informácie do informačného systému už k 1. 4. 2024 (najmenej v rozsahu známych ochranných pásiem a bezpečnostných pásiem, technických parametrov a kapacít a ich súčastí) a následne do 31. 5. 2025 aj údaje k stavbám, ktoré boli zrealizované pred 1. 4. 2024 a sú nepretržite užívané v rozsahu, v akom nimi disponujú.
Ako bude Urbion fungovať v praxi?
Ak bude mať Urbion všetky údaje, ktoré predpokladá zákon, jeho plnohodnotné fungovanie si možno predstaviť nasledovne. Budete mať prístup k verejnej časti, tam zrejme nebudú údaje o chránenej infraštruktúre. Po tom, čo kliknete na parcelu, načíta sa v grafickom vyjadrení výkres priestorovej a funkčnej regulácie rozvoja územia (regulačný výkres – RV) a v textovo-tabuľkovom vyjadrení bude mať regulačné listy (RL) pre jednotlivé priestorovo-funkčné celky vyznačené na regulačnom výkrese.
Podanie krok za krokom
Ak budete chcieť spraviť podanie, napr. ohlásenie stavby alebo podať návrh stavebného zámeru, nalogujete sa, dostanete prístupový kód, založíte elektronický spis, do ktorého vložíte elektronickú dokumentáciu. Budete mať k dispozícii elektronické podanie (napr. ako v obchodnom registri), ktoré bude predvyplnené. To znamená, že ak by ste napríklad mali v úmysle stavať v rozpore s regulatívmi, nepôjde podanie vyplniť a zaslať. Doručovať sa teda bude prostredníctvom informačného systému a podľa zákona o eGovernmente. Informačný systém vygeneruje účastníkov konania, dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby, obec, samosprávny kraj, ktorým príde notifikácia o tom, že sa začalo konanie a na cloude v elektronickom spise sú uložené dokumenty.
Koniec nekonečnému čakaniu?
Obec, dotknuté orgány a právnické osoby majú na vyjadrenie uloženú lehotu. Ak ju nesplnia, ich vyjadrenie nebude mať účinok. Taktiež nebude mať účinok vyjadrenie v časti, ktorá nie je odôvodnená, alebo je mimo kompetencie daného orgánu. Takto v jednom spise a s dokumentmi do neho uploudovanými by mali všetci účastníci a orgány pracovať, a to až do momentu kolaudácie a vypracovania projektu skutočného vyhotovenia stavby, ktorý bude tiež v registri stavieb a bude k dispozícii v informačnom systéme.
V hlavnej úlohe projektant
Za stavebníka bude toto podanie vykonávať projektant. Po podaní návrhu stavebného zámeru, bude mať projektant priestor na prerokovanie návrhu s dotknutými orgánmi a právnickými osobami a účastníkmi. Na konci tohto prerokovania spíše projektant správu o prerokovaní návrhu stavebného zámeru. V tejto správe sa vysporiada so všetkými stanoviskami a vyjadreniami ako aj s uplatnenými pripomienkami. Ak dôjde k zmene záväzného stanoviska obce, alebo dotknutého orgánu, uvedie sa v správe o prerokovaní aj nové záväzné stanovisko. Projektant sa teda vysporiada s pripomienkami a tie buď akceptuje alebo s nimi nebude súhlasiť.
Po novom bude mať stavebník právo sa odvolať voči záväznému stanovisku obce. Odvolacím orgánom bude nový Úrad pre územné plánovanie s výstavbu SR („Úrad“). Obec alebo samosprávny kraj bude môcť podať správnu žalobu voči rozhodnutiu Úradu.
Začiatok konania o stavebnom zámere
Až keď má projektant po prerokovaní stavebného zámeru a má napísanú správu z prerokovania návrhu stavebného zámeru, podáva žiadosť o vydanie stavebného povolenia stavby a vtedy začína konanie o stavebnom zámere. Prílohou k žiadosti bude správa z prerokovania, stavebný zámer a jednotlivé záväzné vyjadrenia a záväzné stanoviská. Je potrebné podotknúť, že po novom na konania výslovne uvedené v zákone o výstavbe sa neaplikuje Správny poriadok (napr. kolaudačné konanie, overenie projektu stavby), ale ide o osobitné konania.
Stavebný úrad sa v konaní o stavebnom zámere musí vysporiadať s vzájomne rozpornými vyjadreniami orgánov a právnických osôb a tieto s vecne nadriadenými orgánmi dohodnúť. Tam, kde stavebník nesúhlasí so záväznými stanoviskami, alebo záväznými vyjadreniami, rozhodne Úrad. Výsledkom tohto konania by malo byť rozhodnutie o povolení stavby, ktoré má byť vydané v garantovanej lehote. Toto konanie sa týka najmä jednoduchých stavieb. Pri vyhradených stavbách to pôjde pomalšie. Všade tam, kde bude prebiehať IPKZ alebo EIA, bude stavebným úradom Ministerstvo životného prostredia a stavebné konanie by malo byť integrované s procesom EIA.
Podobnosť so súčasnosťou
Pre porovnanie s aktuálne platným Stavebným zákonom, pre zjednodušenie možno povedať, že projektant bude písať správu o prerokovaní návrhu stavebného zámeru, čo po vecnej stránke pripomína doterajšie rozhodnutie o umiestnení stavby, ktoré robil stavebný úrad. Rozhodnutie o povolení stavby, pokiaľ ide o pojmoslovie, nemá zmysel, pretože by sa podľa mňa malo nazývať „rozhodnutie o povolení stavebného zámeru“. Overenie sa bude vykonávať prostredníctvom spisu v informačnom systéme. Napriek tomu, že bude garantovaná lehota na jeho vydanie, stavať sa bude môcť až potom, čo stavebný úrad overí projekt stavby. Dotknuté orgány a právnické osoby majú právo si vymieniť, že sa budú k projektu stavby vyjadrovať a budú k nemu vydávať doložky súladu. Uvedené znamená, že všetky vymienené podmienky v ich záväznom stanovisku budú kontrolovať v projekte stavby.
Pohľad do budúcna
Uvidíme, čo to bude znamenať v praxi. Či stavebníci budú platiť inžiniering až dovtedy, kým dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby dajú doložku súladu. Otázne je, aký bude podrobný stavebný zámer, či sa dotknuté úrady a dotknuté právnické osoby, budú vedieť na základe stavebného zámeru vôbec vyjadriť, alebo do svojho vyjadrenia iba uvedú zákonné medze, v ktorých stavebník môže stavať a v projekte stavby budú kontrolovať, či sú tieto krajinné hodnoty splnené. Ak nebudú splnené, bude ich projektant prerábať, až kým nebude dotknutý orgán spokojný, pretože bez doložky súladu nebude možné stavať? To všetko sú otázky, na ktoré budeme vedieť odpovedať až časom. Nabudúce pokračujeme s novými inštitútmi, ktoré nová legislatíva prinesie.
Ako sa na novinky pripravujeme v KROSE?
Všetky zmeny a novinky v legislatíve za vás ostro sledujeme. Nabudúce priblížime nové inštitúcie, ktoré s novelou zákona prichádzajú na scénu. Aby ste sa v spleti informácii nestratili, už 19. októbra 2023 chystáme bezplatnú online konferenciu Stavebníctvo 2023: Nová legislatíva a digitalizácia. Tešiť sa môžete na 3 silné diskusie, odborníkov zo sveta stavebníctva a najmä aktuálne témy. Nenechajte si ujsť diskusiu k novej legislatíve i systému Urbion. Prečítajte si lákavý program konferencie na našom webe.
